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HÄUFIGE FRAGEN


 

Nachstehende Antworten sind nicht rechtsverbindlich und erheben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Bei konkreten Fragen wenden Sie sich bitte an Ihren Steuerberater / Rechtsanwalt. Gerne vermitteln wir Ihnen Kontakt zu in Florida lizensierten deutschsprachigen Experten.


Q: Muss ich resident alien / US citizen werden zum Immobilienerwerb?

A: Nein


Q: Werde ich automatisch resident Alien / US citizen bei Immobilienerwerb?

A: Nein


Q: Wird ein Rechtsanwalt / Steuerberater benötigt?

A: Aufrund der zu Deutschland doch sehr differierenden Steuergesetzgebung ist die Konsultation eines Steuerberaters / u.U. auch eines Rechtsanwalts vor Kauf/Verkauf empfehlenswert.


Q: Benötige ich überhaupt einen Immobilienmakler?

A: Als Käufer / Mieter: rechtlich gesehen nicht, praktisch gesehen schon. In Florida wie im Rest der USA arbeiten die Makler nicht gegeneinander, sondern miteinander und nur über einen in Florida lizensierten Makler erhalten Sie Zugang zum Objekt. Nur der Makler hat Zugang zum Multiple Listing Service (MLS®) in dem sämtliche aktuell auf dem Markt angebotenen Objekte eingetragen sind.

Eine Besonderheit sind Ferienimmobilien zur Vermietung bzw. sogenannte seasonal rentals – diese werden manchmal nicht via Makler oder Property Management Companies sondern von Vermietern direkt z.B. über diverse Websites angeboten. Allerdings ist hier aus vielerlei Gründen Vorsicht geboten.

A: Als Verkäufer: rechtlich gesehen nicht, praktisch gesehen schon. Selbstverständlich können Sie Ihr Haus auch als FSBO (For Sale By Owner) anbieten. Allerdings wird Ihre Immobilie so nicht im MLS aufscheinen und von Byuer’s Agents (Maklern von Kaufinteressenten) somit nicht gefunden. Alle Vorteile, die Ihnen ein zuverlässiger Makler bietet wie professionelle Fotos, notwendige Listingdetails, Bewerbung, Marketing, Besichtigungen, Verhandlungen, Finanzprüfung uvm. müssten Sie selbst vornehmen. Unterschätzen Sie nicht den Aufwand, den ein FSBO mit sich bringt. Zudem reagieren viele Kaufinteressenten aus unterschiedlichen Gründen sehr skeptisch auf FSBOs.

A: Als Vermieter: rechtlich gesehen nicht, praktisch gesehen schon. Auch hier gilt der Eintrag im MLS, der nur via Makler möglich ist, ebenso wie die notwendigen Fotos, Listingdetails, Bewerbung, Besichtigungen, Bonitätsprüfung etc. Zudem prüfen Makler auch bei Mietern die Bonität und den Hintergrund (background check). Auch für Ihre Ferienimmobilie ist es ratsam, einen Makler oder eine Property Management Company einzuschalten, die Ihnen zudem die laufenden Arbeiten wie kleinere Reparaturen, Pool- und Gartenservice, incoming / outgoing uvm. abnimmt. Dies gilt umso mehr wenn Sie nicht selbst vor Ort sind.

Die Einschaltung eines seriösen und zuverlässigen Maklers ist insbesondere für Ausländer sinnvoll und aufgrund der Besonderheiten des amerikanischen Immobilienmarktes auch unbedingt zu empfehlen.

Q: Wie hoch ist die Maklercourtage?

A: Die Maklercourtage liegt üblicherweise bei 5% bis 10% bei Verkäufen bzw. bei 1 Monatsmiete bei Jahres- resp. 10% bis 12% der Gesamtmiete bei saisonalen Vermietungen. Die Maklercourtage wird grundsätzlich vom Verkäufer / Vermieter getragen.


Q: Besteht Finanzierungsmöglichkeit für Ausländer?

A: Grundsätzlich ja. Wobei Kreditgeber grundsätzlich differenzieren (und unterschiedliche Angebote hinsichtlich Eigenkapitalbedarf und Zins offerieren) ob Sie als „resident alien“ gelten oder als Ausländer. Ausländer im Sinne der Kreditgeber ist jeder, der kein US citizen oder resident alien ist. Ob Sie bereits im Besitz einer US Immobilie sind, spielt dabei keine Rolle. Unsere Finanzierungspartner helfen Ihnen gerne weiter.


Q: Muss ich für eine Vertragsunterzeichnung vor Ort sein?

A: Nein. Der Closing Agent kann Ihnen die Vertragsunterlagen zur Unterzeichnung auch auf elektronischem Wege zukommen lassen.


Q: Welche zusätzlichen Kosten fallen bei Vertragsabschluss an?

A: Sehen Sie bitte unsere Übersicht (englisch) zu den CLOSING COSTS


Q: Was ist Title Insurance und benötige ich diese?

A: Wörtlich übersetzt bedeutet Title Insurance auf Deutsch Rechtstitelversicherung. Die Höhe ist abhängig vom Kaufpreis der Immobilie. Title Insurance behält Gültigkeit solange Sie Inhaber der Immobilie sind. Grundsätzlich ist in Florida immer der Abschluss einer Title Insurance zu empfehlen – bei finanzierten Immobilienkäufen ist Title Insurance sogar vom Kreditgeber gefordert. Title Insurance schützt Sie vor betrügerischen Verkäufen (z.B. doppelte Verkäufe, Verkäufe eines Ehepartners ohne Zustimmung des anderen Ehepartners) sowie vor eventuellen Ansprüchen ehemaliger Eigentümer und deren Erben uvm.


Q: Was ist Homestead Exemption?

A: Dies ist ein Steuernachlass auf die Property Tax für Immobilienbesitzer, die ihren Hauptwohnsitz in Florida haben.

Q: Was ist FSBO?

A: FSBO bedeutet For Sale By Owner. Dies sind Immobilieneigentümer, die ihre Immobilie direkt zu verkaufen versuchen, ohne Einschaltung eines Immobilienmaklers. Aus vielerlei Gründen ist hier Skepsis und Vorsicht angebracht.


Q: Was sind Foreclosures?

A: Foreclosure bedeutet Versteigerung. Besitzer dieser Immobilien sind Kreditgeber / Banken, die die Immobilie legal in Besitz genommen haben nachdem der Kreditnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht (mehr) nachgekommen ist und die Immobilie nun meistbietend versteigern. Foreclosure Immobilien haben meist eine lange Geschichte inclusive Leerstand und u.U. Schäden und sind daher mit Skepsis und Vorsicht zu betrachten.


Q: Was sind Short Sales?

A: Short Sale bedeutet, daß der Immobilieneigentümer seinen Finanzierungsverpflichtungen nicht (mehr) nachkommen kann und seine Immobilie nun – bevor es zum “Foreclosure” kommt – in Absprache mit seinem Kreditgeber meistbietend verkauft. Vordergründig geht es dem Eigentümer darum, seine Restschuld beim Kreditgeber erlassen zu bekommen ohne Bankrott anmelden zu müssen. Dies bedeutet jedoch, daß der Kreditgeber dem Kaufangebot / Kaufpreis zustimmen muss. Diese Verhandlungen können sich über Monate hinziehen und schlechtestenfalls das Angebot nach monatelangen Verhandlungen seitens des Kreditgebers abgelehnt werden. Ein Unterschied besteht hier zwischen “Approved Short Sales” und “Unapproved Short Sales” – bei “Approved Short Sales” hat der Kreditgeber bereits einem Mindestverkaufspreis zugestimmt womit der Kaufinteressent bessere Verhandlungschancen und kürzere Verhandlungszeit gewinnt.


Q: Was ist HOA fee?

A: HOA steht für HomeOwnerAssociation. Für monatlichen Unterhalt bei Condos und Associations angeschlossenen Häusern – wie z.B. Pflege eines Gemeinschaftspools, Garten, Aufzüge etc. – wird eine monatliche Gebühr erhoben. Diese Gebühr wird von allen Wohnungs-/Hauseigentümern erhoben, die Höhe kann von Association zu Association extrem unterschiedlich ausfallen. Wichtig für Kaufinteressenten ist nicht alleine die Höhe der Gebühr sondern 1) ob die Gebühren Reserven beinhalten für größere Reparaturen 2) wie hoch die aktuellen Reserven der Association sind und 3) ob aktuell grössere Reparaturprojekte anstehen, die evtl. zusätzliche Zahlungen seitens der Immobilienbesitzer erfordern.

CONDO / ASSOCIATION RULES and REGULATIONS

Grundsätzlich sind allgemein die Condo / Association Rules and Regulations sehr genau zu studieren. Manche gestatten keine Vans, manche gestatten keine Motorräder, manche beinhalten Besuchs-beschränkungen, wieder andere beinhalten Vermietungsbeschränkungen. Informieren Sie Ihren Immobilienmakler über Ihre Wünsche und Bedingungen bzw. als Verkäufer kommen Sie unbedingt Ihrer Sorgfaltspflicht nach und informieren Sie Ihren Immobilienmakler über die geltenen Rules and Regulations sowie evtl. anstehende und bekannte Renovierungsprojekte der Association.

 

HIER EINE ÜBERISCHT ÜBER 20 WICHTIGE FRAGEN VOR EINEM CONDO KAUF (pdf)

Q: Was ist Housing-Older Persons Act?

A: Mitunter finden Sie in Immobilienbeschreibungen den Vermerk “55+ community”, "HOPA verified" o.ä. Dies bedeutet, daß in dieser Community keine Immobilienbesitzer unter 55 Jahren gestattet sind. Weiters können die sog. “rules and regulations” beinhalten, daß keine Kinder unter xy Jahren gestattet sind (ausser evtl. zu Besuch), daß bei Ehepaaren lediglich ein Ehepartner bereits die Altersgrenze überschritten haben muss uvm. Die Altersbegrenzungsregelung muss vom County für die jeweilige Community genehmigt (verified) sein.


Q: Was ist FIRPTA?

A: Die sog. FIRPTA Regelung ist eine Sonderregelung der US Steuerbehörde IRS betreffend ausländische Immobilienbesitzer. Die IRS geht grundsätzlich davon aus, daß Sie beim Verkauf Ihrer Florida Immobilie einen Gewinn machen; dieser Gewinn ist steuerpflichtig. Zur Begleichung dieser Gewinnsteuer ausländischer Immobilienbesitzer bestehen 2 Möglichkeiten: 1) FIRPTA Regelung: bei closing werden 15%* des Verkaufspreises einbehalten und an die IRS abgeführt. Damit sieht die IRS die Steuerschuld des Verkäufers als beglichen an. 2) Sie erstellen eine Steuererklärung mittels eines in Florida zugelassenen Steuerberaters. Bei dieser Steuererklärung wird die Steuerschuld auf den tatsächlichen Gewinn ermittelt (also Verkaufspreis abzüglich seinerzeitigem Kaufpreis abzüglich abziehbarer Kosten wie Maklergebühren, Renovierungen, Association Assessments usw.).

* Anhebung per 17. Februar 2016 von 10% auf nunmehr 15%

-> Weitere Informationen (englisch) finden Sie direkt auf der Internet Seite der IRS.


Q: Was ist eine ITIN?

A: ITIN ist die Individual Taxpayer Information Number, eine Steuer Bearbeitungsnummer, die von der IRS (US Steuerbehörde) an Ausländer vergeben wird, die keine Social Security Nummer besitzen. Beantragen müssen Sie diese ITIN bei der IRS selbst oder durch Ihren lizensierten US Steuerberater. Die ITIN wird nicht automatisch vergeben. Zur Beantragung benötigen Sie ein ausgefülltes sog. W-7 Formular, einen gültigen Pass, evtl. Visum (je nach Nationalität) sowie 2 aktuelle Personennachweise mit Foto (z.B. Führerschein).


Q: Ich möchte meine Florida Immobilie während meiner Abwesenheit vermieten. Bin ich in USA steuerpflichtig?

A: JA! Jede Einnahme, die in den USA erzielt wird, ist auch in den USA steuerpflichtig, unabhängig vom Hauptwohnsitz. Auch wenn Sie mit der Vermietung Ihrer Immobilie keinen Gewinn erzielen, die Pflicht zur Abgabe einer Steuererklärung ist davon unberührt. Gerne vermitteln wir Ihnen Kontakt zu in Florida lizensierten deutschsprachigen Steuerberatern.


Q: Was ist die tourist tax?

A: Bei Vermietungen unter 6 Monaten +1 Tag sind Vermieter zur Abführung der sog. tourist tax (bestehend aus sales tax und tourist development tax) verpflichtet. Je nach County liegt diese zwischen 7.0% und 13% des Gesamtmietbetrags, in Fort Lauderdale bspw. 11%, in Cape Coral ebenfalls 11%, in Miami 13%.


Q: Wann benötige ich eine License, was muss ich beim County anmelden, welche Vorgaben existieren seitens des Countys?

A: Bevor Sie Ihre Immobilie zur Vermietung anbieten, empfehlen wir dringend, sich sowohl bei Ihrem County als auch bei Ihrer City zu informieren, ob und welche Lizenz benötigt wird und welche verpflichtenden Vorgaben einzuhalten sind. Ein paar Beispiele in Broward County:
- wenn Sie Ihre Immobilie via airb&b vermieten möchten, muss dies beim County angemeldet werden
- wenn Sie Ihre Immobilie für weniger als 30 Tage vermieten (oder auch nur für eine Vermietung für weniger als 30 Tage anbieten / bewerben) benötigen Sie ein "short term rental permit". Dieses Permit ist an die Immobilie und den Eigentümer gebunden und gilt nur für diese eine Immobilie. Das Permit muss jährlich erneuert werden.
- bevor das Permit ausgestellt wird, prüft ein City Inspector, ob die Immobilie den Bau Vorgaben und Sicherheitsstandards der City entspricht (Rauchmelder, Feuerlöscher....)
- eine Belegung ist für maximal 2 Personen pro Schlafzimmer gestattet (also bei einem 3 Bedroom Haus kann an eine Gruppe bis maximal 6 Personen vermietet werden)
- Fahrzeuge der Mieter dürfen nicht auf den öffentlichen Strassen geparkt werden
- es muss eine 24/7/365 Kontaktperson benannt werden, die im Umkreis von max 25 Meilen zur Immobilie lebt und die uneingeschränkten Zugang zur Immobilie besitzt
- eine Vermietung an "sexual offenders and sexual predators" ist verboten


FÜR KÄUFER: Allgemeine Informationen zu unserer Arbeit und den Kaufablauf finden Sie hier

(im Moment nur auf englisch, deutsche Version folgt)

FÜR VERKÄUFER: Informationen für Immobilien Verkäufer finden Sie hier

(im Moment nur auf englisch, deutsche Version folgt)


 

Ein Website Tipp an dieser Stelle, wenn Sie Informationen zu US Bankkonten suchen:

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